仲量聯(lián)行的《2023年上半年北美數據中心報告》指出，第三季度和第四季度交付的大部分數據中心已經(jīng)被預租或處于排他性狀態(tài)。由于主要市場(chǎng)力量的限制，將于2024年上線(xiàn)的供應也將提前發(fā)布，這將導致在上線(xiàn)日期之前沒(méi)有獲得空間的用戶(hù)的選擇有限。
董事總經(jīng)理Andy Cvengros在一份事先準備好的聲明中表示，隨著(zhù)需求的增加，新數據中心的開(kāi)發(fā)時(shí)間表已延長(cháng)至三到五年或更長(cháng)時(shí)間。供應鏈問(wèn)題以及缺乏具備現場(chǎng)和可擴展電源以滿(mǎn)足未來(lái)需求的可用土地，增加了數據中心開(kāi)發(fā)時(shí)間的延長(cháng)。Cvengros表示，需求的爆炸性增長(cháng)導致一級市場(chǎng)完全售罄，二級市場(chǎng)擴張，以及新的三級市場(chǎng)的發(fā)展。
報告指出，2023年上半年，菲尼克斯和西北地區的吸納量分別為194.5兆瓦和185.9兆瓦，超過(guò)了初級市場(chǎng)中最大的數據中心市場(chǎng)北弗吉尼亞州，而北弗吉尼亞州的吸納量為184兆瓦。 二級市場(chǎng)，包括鹽湖城; 內華達州里諾; 德克薩斯州奧斯汀將吸收主要市場(chǎng)有限的過(guò)剩資金。
高利率環(huán)境已經(jīng)影響了其他一些商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，但對數據中心市場(chǎng)來(lái)說(shuō)似乎不是問(wèn)題。仲量聯(lián)行報告稱(chēng)，今年上半年貸款機構和投資者的需求強勁，該行業(yè)創(chuàng )紀錄的并購活動(dòng)仍在繼續，吸引了包括壽險公司、銀行、債務(wù)基金和CMBS/SASB在內的各種貸款機構。
人工智能、邊緣計算刺激了需求
主要的云服務(wù)提供商正在迅速擴張，以支持不斷增長(cháng)的需求。仲量聯(lián)行指出，從2018年到2022年，微軟智能云、AWS、谷歌云和甲骨文的復合年增長(cháng)率總計為22.8%。超大規模企業(yè)、金融公司、醫療保健公司和其他大型企業(yè)都在爭奪數據中心空間，導致2023年上半年的數據中心吸收量創(chuàng )歷史新高。這種加速增長(cháng)的需求很大程度上來(lái)自于越來(lái)越多的公司和行業(yè)將人工智能作為實(shí)現企業(yè)目標的重要工具。
該報告指出，到2023年第一季度，風(fēng)險資本、私募股權和并購活動(dòng)在人工智能和機器學(xué)習方面的投資達到320億美元。仲量聯(lián)行高級研究經(jīng)理Kari Beets在事先準備好的講話(huà)中表示，人工智能的實(shí)施需要大量的計算機能力和資源，這導致數據中心租賃增加。投資銀行TD Cowen報告稱(chēng)，第二季度美國簽訂了2.1吉瓦的數據中心租賃合同，其中大部分用于滿(mǎn)足人工智能的發(fā)展。Beets補充說(shuō)，人工智能還需要更高的功率密度，因此大多數現有數據中心都需要額外的基礎設施。然而，仲量聯(lián)行指出，由于超大規模和托管提供商的可持續性目標，將需要更多的創(chuàng )新來(lái)提高人工智能用戶(hù)的冷卻和能源效率。
截至 2023 年第一季度，按交易類(lèi)型劃分的人工智能和機器學(xué)習投資。圖表由 Pitchbook 提供，由仲量聯(lián)行提供
對邊緣計算的需求也在加速數據中心的需求，因為云公司利用邊緣來(lái)增強人工智能應用程序的規模和交付，包括ChatGPT和谷歌的Bard。超大規模企業(yè)和云計算公司正在核心市場(chǎng)以外的人口中心附近建設規模從2兆瓦到10兆瓦不等的小型數據中心。
市場(chǎng)特寫(xiě)
北弗吉尼亞仍然有很高的需求，但用戶(hù)發(fā)現缺乏超過(guò)1MW的可用選擇，而且土地銷(xiāo)售正在向南遷移，因為勞頓縣和威廉王子縣的規模不大。仲量聯(lián)行的數據顯示，由于空置率不到2%，租金同比上漲了15%至20%。2023年上半年，交付了163MW的多租戶(hù)數據中心空間和203MW的單租戶(hù)庫存。在4770萬(wàn)平方英尺的總庫存中，只有16.7萬(wàn)平方英尺可供使用。大約670萬(wàn)平方英尺正在建設中，另有4500萬(wàn)平方英尺正在規劃中。
超大規模和零售租戶(hù)對鳳凰城市場(chǎng)的需求仍然強勁，但可用的交鑰匙供應非常有限。一旦地點(diǎn)公布，超大規模的租戶(hù)就會(huì )搶購空間，提前租賃是常態(tài)。大約150萬(wàn)平方英尺的空間正在建設中，另有670萬(wàn)平方英尺的空間正在規劃中。
太平洋西北部正在加快2023年上半年創(chuàng )紀錄的吸收速度。在建項目增長(cháng)了68%，幾乎所有的開(kāi)發(fā)項目都已完全預租。受歡迎的俄勒岡州希爾斯伯勒次級市場(chǎng)的可用土地數量正變得有限，仲量聯(lián)行建議用戶(hù)將華盛頓州作為替代方案，因為稅收優(yōu)惠和可用性。華盛頓州昆西市在2023年上半年已經(jīng)出現了強勁的吸納。總的來(lái)說(shuō)，西北市場(chǎng)有大約200萬(wàn)平方英尺的在建空間，計劃有120萬(wàn)平方英尺。
內華達州是熱門(mén)的二級市場(chǎng)之一，隨著(zhù)拉斯維加斯和里諾的新校區，該州的供應量正在顯著(zhù)增長(cháng)。Novva數據中心正在每個(gè)城市建設總計160兆瓦的園區。EdgeCore正計劃在其里諾校區建造多座建筑，這將增加約200兆瓦的電力。內華達州的總庫存面積約為130萬(wàn)平方英尺(約合460,000平方英尺)，在建面積為46萬(wàn)平方英尺，規劃面積為100萬(wàn)平方英尺。仲量聯(lián)行表示，想要進(jìn)入內華達州的用戶(hù)，如果在兩到三年內需要容量，現在就需要進(jìn)行談判。
在另一個(gè)不斷增長(cháng)的二級市場(chǎng)鹽湖城，供應商和超大規模企業(yè)正積極尋求擴張。Novva在這里也很活躍，為了給園區帶來(lái)更多的電力，他們提前租賃了空間。仲量聯(lián)行指出，目前市場(chǎng)上的預租現象更為普遍，該市場(chǎng)的總庫存面積約為110萬(wàn)平方英尺，在建面積為65,750平方英尺，規劃面積為190萬(wàn)平方英尺。
雖然仍然被認為是二級市場(chǎng)，但奧斯汀/圣安東尼奧地區正在增長(cháng)，供應商正在尋求在這兩個(gè)地區發(fā)布即將到來(lái)的產(chǎn)能。仲量聯(lián)行票據供應商正在尋找?jiàn)W斯汀以北解除管制的電力，那里的市政批準允許更多的開(kāi)發(fā)。在400萬(wàn)平方英尺的總庫存中，只有4996平方英尺的可用空間，因此房?jì)r(jià)正在上漲。該市場(chǎng)的在建面積約為250萬(wàn)平方英尺，規劃面積為520萬(wàn)平方英尺。
